一直以來(lái)，總有朋友問小(xiǎo)編，應不應該買小(xiǎo)産權房？總結起來(lái)，他(tā)們想買小(xiǎo)産權房的原因，大(dà)概可歸納爲三點：1、沒有購房資格；2、小(xiǎo)産權房比商品房價格便宜得多；3、寄望未來(lái)拆遷，能(néng)獲得大(dà)筆(bǐ)賠償金(jīn)額。

關于買不買小(xiǎo)産權房，網上(shàng)一直議(yì)論紛紛，一起看(kàn)看(kàn)各路網友的觀點：

看(kàn)來(lái)網友們對(duì)購買小(xiǎo)産權後能(néng)獲得賠償基本不看(kàn)好(hǎo)，而購買了(le)小(xiǎo)産權的網友，也(yě)是抱着博彩的心理(lǐ)~哪網友的觀點是有理(lǐ)的？到(dào)底應不應該買小(xiǎo)産權房？關于這(zhè)個一直困擾着購房者的問題，今天一起來(lái)讨論一下(xià)：

小(xiǎo)産權房并不是法律上(shàng)的概念，它隻是人們在社會(huì)實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上(shàng)建設的房屋，未繳納土地出讓金(jīn)等費用(yòng)，其産權證不是由國家房管部門(mén)頒發的，所以叫做“鄉(xiāng)産權”，又叫“小(xiǎo)産權”。

鄉(xiāng)鎮政府發的所謂小(xiǎo)産權房産，實際上(shàng)沒有真正的産權。這(zhè)種房沒有國家發的土地使用(yòng)證和(hé)預售許可證，購房合同國土房管局也(yě)不會(huì)給予備案，所謂産權證也(yě)不是真正合法有效的産權證。

1、通常意義上(shàng)的小(xiǎo)産權房：占用(yòng)集體用(yòng)地或耕地違法建設，将農(nóng)民集體用(yòng)地使用(yòng)權流轉，用(yòng)于商品住宅開(kāi)發的違法建築。（這(zhè)個是最常見的）

2、限制銷售的小(xiǎo)産權房：在政府劃撥或出讓的土地上(shàng)，不按規劃功能(néng)開(kāi)發或使用(yòng)，并将限制銷售的房屋直接在市場上(shàng)銷售，具有産權糾紛的不完全産權房。

3、軍産房：在軍隊享有使用(yòng)權的土地上(shàng)進行商品房的開(kāi)發，之後賣給軍人以外(wài)的地方居民，俗稱“軍産房”

4、部分二手房：一些(xiē)二手房還沒辦理(lǐ)征地手續及欠繳土地出讓金(jīn)就進行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視(shì)爲無效。

相對(duì)于“大(dà)産權房”，小(xiǎo)産權房的特點還是十分明(míng)顯的：

1、價格優勢明(míng)顯：

小(xiǎo)産權房建設在集體土地上(shàng)，這(zhè)些(xiē)集體用(yòng)地的地理(lǐ)位置相對(duì)偏遠，一般位于城(chéng)市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價值較低(dī)。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金(jīn)和(hé)相關稅費，于是土地建設成本極低(dī)。

2、産權不完整：

國家不承認并不予辦理(lǐ)小(xiǎo)産權房的過戶登記手續，也(yě)不能(néng)上(shàng)市交易。并且，依照相關法律法規規定，小(xiǎo)産權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也(yě)不可以上(shàng)市交易。嚴格上(shàng)來(lái)說，小(xiǎo)産權本質上(shàng)是無産權。

3、不合法性：

小(xiǎo)産權房建設在農(nóng)村集體土地之上(shàng)，與國家現(xiàn)行的土地管理(lǐ)法相違背。農(nóng)村集體土地使用(yòng)權是該集體組織成員的專有權利，是不能(néng)出讓、轉讓的。目前利用(yòng)農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城(chéng)鎮居民的行爲是違法的，小(xiǎo)産權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮産權或村集體組織相關證明(míng)文(wén)件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險大(dà)：

小(xiǎo)産權房在房屋質量、物業管理(lǐ)、配套設施、水(shuǐ)電煤氣等方面都可能(néng)存在問題，更重要的是，購房者從(cóng)鄉(xiāng)鎮或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權”不能(néng)正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會(huì)受到(dào)較大(dà)的限制，相關權益難以得到(dào)保障。

根據我國《土地管理(lǐ)法》的規定，農(nóng)民集體所有土地的使用(yòng)權不得出讓、轉讓或者出租用(yòng)于非農(nóng)業建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也(yě)隻享有使用(yòng)權，村民将房屋賣給本村以外(wài)人員的買賣行爲不能(néng)受到(dào)法律的認可與保護，也(yě)不能(néng)辦理(lǐ)土地使用(yòng)證、房産證、契稅證等合法手續。

《關于農(nóng)村集體土地确權登記發證的若幹意見》規定，“對(duì)于借戶籍制度改革或擅自(zì)通過‘村改居’等方式非法将農(nóng)民集體土地轉爲國有土地、農(nóng)村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用(yòng)于非農(nóng)業建設、城(chéng)鎮居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小(xiǎo)産權房’等違法用(yòng)地，不得登記發證。”