買房人繞過中介獲得公衆易知(zhī)的房源是否構成違約？

     買房人繞過中介獲得公衆易知(zhī)的房源是否構成違約？

    房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用(yòng)中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但(dàn)是，當賣方将同一房屋通過多個中介公司挂牌出售時(shí)，買方通過其他(tā)公衆可以獲知(zhī)的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報(bào)價低(dī)、服務好(hǎo)的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行爲并沒有利用(yòng)先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。   

    相關法條   

    《中華人民共和(hé)國合同法》第四百二十四條   

基本案情   

原告上(shàng)海中原物業顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用(yòng)中原公司提供的上(shàng)海市虹口區(qū)株洲路某号房屋銷售信息，故意跳過中介，私自(zì)與賣方直接簽訂購房合同，違反了(le)《房地産求購确認書》的約定，屬于惡意“跳單”行爲，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金(jīn)1.65萬元。   

    被告陶德華辯稱：涉案房屋原産權人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也(yě)非獨家代理(lǐ)銷售。陶德華并沒有利用(yòng)中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行爲。   

    法院經審理(lǐ)查明(míng)：2008年下(xià)半年，原産權人李某某到(dào)多家房屋中介公司挂牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上(shàng)海某房地産經紀有限公司帶陶德華看(kàn)了(le)該房屋；11月23日，上(shàng)海某房地産顧問有限公司（簡稱某房地産顧問公司）帶陶德華之妻曹某某看(kàn)了(le)該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看(kàn)了(le)該房屋，并于同日與陶德華簽訂了(le)《房地産求購确認書》。該《确認書》第2.4條約定，陶德華在驗看(kàn)過該房地産後六個月内，陶德華或其委托人、代理(lǐ)人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用(yòng)中原公司提供的信息、機會(huì)等條件但(dàn)未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地産買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金(jīn)。當時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價165萬元，而某房地産顧問公司報(bào)價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地産顧問公司居間下(xià)，陶德華與賣方簽訂了(le)房屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理(lǐ)了(le)過戶手續，陶德華向某房地産顧問公司支付傭金(jīn)1.38萬元。   

    裁判結果   

    上(shàng)海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作(zuò)出（2009）虹民三（民）初字第912号民事(shì)判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日内向原告中原公司支付違約金(jīn)1.38萬元。宣判後，陶德華提出上(shàng)訴。上(shàng)海市第二中級人民法院于2009年9月4日作(zuò)出（2009）滬二中民二（民）終字第1508号民事(shì)判決：一、撤銷上(shàng)海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事(shì)判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金(jīn)1.65萬元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。   

    裁判理(lǐ)由   

法院生效裁判認爲：中原公司與陶德華簽訂的《房地産求購确認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是爲防止買方利用(yòng)中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從(cóng)而使中介公司無法得到(dào)應得的傭金(jīn)，該約定并不存在免除一方責任、加重對(duì)方責任、排除對(duì)方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看(kàn)買方是否利用(yòng)了(le)該中介公司提供的房源信息、機會(huì)等條件。如果買方并未利用(yòng)該中介公司提供的信息、機會(huì)等條件，而是通過其他(tā)公衆可以獲知(zhī)的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報(bào)價低(dī)、服務好(hǎo)的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原産權人通過多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德華及其家人分别通過不同的中介公司了(le)解到(dào)同一房源信息，并通過其他(tā)中介公司促成了(le)房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用(yòng)中原公司的信息、機會(huì)，故不構成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。

來(lái)源：指導案例1号  上(shàng)海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（最高(gāo)人民法院審判委員會(huì)讨論通過 2011年12月20日發布）   

本網編輯：許大(dà)剛，安徽清流律師事務所